开发商承担担保责任后能否解除商品房买卖合同？

2018年7月，开发商与邢某签订《商品房买卖合同》，双方约定：邢某以100万元的价格购买开发商开发建设的房屋一套。邢某首付房款30万元，剩余房款70万元办理银行按揭；若因邢某未能按《个人购房借款合同》规定按期向银行偿还贷款本息等原因，导致开发商承担保证责任时，开发商有权解除商品房合同并收回房屋，并赔偿损失。邢某作为借款人、开发商作为担保人与银行签订《个人住房借款合同》。上述合同签订后，邢某按约定支付了首付款，银行亦依约发放了70万元的贷款，并转入开发商账户，双方在房管局办理了备案登记。因邢某未按期偿还贷款本息。银行以邢某、开发商作为被告起诉至法院要求邢某结清全部贷款、开发商承担担保责任。判决生效后开发商承担了担保责任，因邢某购买的房屋已被另案预查封。为此，开发商诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，邢某协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并赔偿损失。

分歧：

本案中，开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同并收回房屋，有两种不同的观点。

第一种观点认为，开发商无权解除商品房买卖合同。尽管双方在商品房合同里约定开发商承担阶段性保证责任后，有权解除合同并收回房屋。但因邢某与开发商签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，开发商向银行还贷，属于开发商按担保借款合同中的约定履行保证义务，本案中邢某履行了其支付购房款的合同义务，开发商也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，依据《合同法》第九十一条“合同消灭的原因有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”。在《商品房买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕的情形下，开发商无法行使约定解除权。

第二种观点认为，开发商有权解除商品房买卖合同收回房屋并要求赔偿损失。双方在《商品房买卖合同》中约定了解除合同的条件，开发商可以解除合同；《合同法》第九十三条规定；当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然邢某支付了购房款开发商交付了房屋，双方履行了合同的主要义务但商品房买卖合同并没有履行完毕，更确切地说商品房买卖合同自双方签订时至房屋过户至邢某名下时才算履行完毕。即本案属于在商品房买卖合同的履行过程中发生了约定解除的情形，故开发商有权解除合同并要求赔偿损失。

法院判决：

经法院审理后依法作出判决，解除双方签订的《商品房屋买卖合同》邢某协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并赔偿损失。

近年来随着房价的上涨，人们选择按揭贷款买房成为一种常态，从银行贷款后由于种种原因出现逾期还贷，银行为避免损失会起诉借款人及开发商，在开发商承担保证责任后，开发商会依据《担保法》第31条规定行使追偿权。此时的追偿权属于一般债权，在购房人无力偿还银行贷款时往往对外负债累累已涉及多起案件，所以担保人行使追偿权最终也实现不了债权。本案中邢某房产已被另案查封此时再行使追偿权已没有意义。经我们专业律师团队反复论证对案件总体分析后设计了另一种方案选择解除合同，使房屋回归到原来状态从而为委托人挽回了经济损失，可见，选择专业的律师团队是多么重要。