开发商代买房人履行完毕担保责任后自身权益如何保护？是主张解除购房合同收回房屋还是向买房人进行追偿拍卖房屋，以房产的权属状态为依据区别处理更为妥当。
一种情况，在开发商履行完毕担保责任后，涉案房产未被他案预查封的，可先对房产进行诉前保全，取得对房产的处置权，再依据购房合同约定起诉解除合同，收回房产。
二种情况，涉案房产被他案预查封在前，开发商履行担保责任在后，此时开发商再起诉主张解除合同收回房产的话虽有相关法律依据可寻，但因目前各方观点不统一，不仅诉讼难度增加，还要向查封法院申请执行异议等进行多个诉讼程序，费时费力，增加各方诉累，此时开发商可直接向预查封法院主张其债权转让后取得对房产的抵押权，申请对房屋拍卖变卖后，从所得价款中优先受偿其代偿款项，从而维护自身权益不受损失。在房屋拍卖前对房屋的权属状况、就涉案房屋是否欠付银行安揭款或开发商房款等进行调查，并优先支付房屋银行贷款或开发商代为垫付的贷款是各个法院当前司法实践中的主流观点和普遍做法。
对于担保人代借款人向贷款银行偿还的借款本息，担保人取得追偿权及代位权，包括对抵押房产的抵押权，但其享有的抵押权亦不能排除强制执行，可以在代偿的本息范围内对涉案房产拍卖款享有优先受偿权，在执行涉案房产时应予保护。
附裁判文书
河南省郑州市中级人民法院
（2020）豫01民终10960号
上诉人（原审原告）：新郑市超达置业有限公司，住所地：新郑市龙湖镇。 法定代表人：李海军，总经理。
委托诉讼代理人：雷秋叶。
被上诉人（原审被告）：任红卫。
被上诉人（原审被告）：白永辉。
委托诉讼代理人：刘会霞。
被上诉人（原审被告）：朱双杰。
上诉人新郑市超达置业有限公司（以下简称超达置业）因与被上诉人任红卫、白永辉、朱双杰执行异议之诉一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人超达置业的委托诉讼代理人雷秋叶、被上诉人任红卫、被上诉人白永辉的委托诉讼代理人刘会霞到庭参加诉讼。被上诉人朱双杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
超达置业上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人朱双杰并未取得案涉房产的所有权，一审法院对案涉房产的查封系预查封。上诉人已经解除了与朱双杰之间的商品房买卖合同并办理了房屋备案信息、预告登记、初始登记的注销登记，预查封自动失效。2、异议复议规定第二十六条规定的查封应当是正式查封而非预查封。案涉房产登记在上诉人名下，应根据异议复议规定第二十五条的规定，按照不动产登记簿判断不动产的归属。3、根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，应当解除对案涉房产的查封。
被上诉人任红卫、白永辉辩称：1、涉案房产在新郑市房管部门办了合同信息备案，该信息备案登记具有对外公示的效力，朱双杰对涉案房产也享有相应的权利，当朱双杰成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院的执行对象。2、超达置业请求排除对涉案房产的执行所依据的生效判决书系执行标的被查封后作出的另案生效法律文书。3、超达置业代朱双杰偿还的按揭贷款部分可从拍卖房产的价款中优先受偿，对涉案房产的执行不损害超达置业的利益。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。 被上诉人朱双杰未出庭也未提交书面意见。 超达置业向一审法院起诉请求：1、请求判令不得执行房产并确认该房产归超达置业所有；2、本案诉讼费由任红卫、白永辉、朱双杰承担。 一审法院认定事实：任红卫、白永辉申请执行朱双杰民间借贷纠纷一案，执行依据为原审法院作出的（2017）豫0191民初20094号民事判决书。2017年3月17日，原审法院以（2017）豫0191财保387号民事裁定书查封了朱双杰名下房产（合同编号为，以下简称涉案房产）。2018年7月31日，原审法院立案执行，执行案号为（2018）豫0191执6127号。在执行过程中，超达置业向原审法院提起执行异议，2020年6月3日，原审法院作出（2020）豫0191执异146号执行裁定书，驳回了其异议请求。超达置业对该裁定不服，向原审法院提起执行异议之诉。
另查明：2019年3月8日，超达置业以商品房预售合同纠纷将朱双杰诉至新郑市人民法院，2019年9月1日，新郑市人民法院作出（2019）豫0184民初2769号民事判决书，判令解除超达置业与朱双杰于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》；朱双杰于判决生效之日起十日内协助超达置业办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续并驳回了超达置业的其他诉讼请求。2019年10月8日，新郑市人民法院出具《生效证明》，显示该判决已生效。 因朱双杰未按期足额偿还贷款，案外人中国工商银行股份有限公司郑州东区支行作为贷款银行将朱双杰及本案超达置业作为保证人诉至原审法院，2019年5月15日，原审法院作出（2019）豫0191民初11413号民事判决书，判令朱双杰于判决生效之日后十日内偿还中国工商银行股份有限公司郑州东区支行贷款余额515，166.7元及相应利息、律师费25，859元；本案超达置业对上述债务承担连带清偿责任。2019年10月15日、16日，超达置业账户分两笔共被扣划582，649.71元以履行上述判决确定的各项款项。 一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，朱双杰因购买涉案房产与超达置业签订了《商品房买卖合同》，后涉案房产备案登记在朱双杰名下，结合生效判决的认定，能够证明超达置业与朱双杰已按照《商品房买卖合同》的约定实际履行了各自的合同义务，朱双杰即享有了对涉案房产的物权期待权，根据上述规定，原审法院依法查封涉案房产，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持。根据上述规定，超达置业所依据的解除其与朱双杰《商品房买卖合同》的民事判决于2019年9月1日作出，系在原审法院查封行为之后的另案法律文书，因此，超达置业依据该判决书请求排除对涉案房产的执行，原审法院依法不予支持。因朱双杰未按约偿还银行贷款导致超达置业承担了担保责任，超达置业仍具有向朱双杰追偿的权利，且超达置业已代偿的按揭贷款部分，可从涉案房产变价款中优先支付。综上，超达置业提交的证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，原审法院不予支持。 鉴于任红卫、朱双杰经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回超达置业的诉讼请求。案件受理费11，833元，由超达置业负担。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉房产虽登记在上诉人超达置业名下，但其已于2015年11月30日与朱双杰签订商品房买卖合同，将案涉房产出售给朱双杰，朱双杰作为买方已向超达置业支付完全部购房款。我国物权的取得遵循的系有因性原则，在朱双杰已经支付完毕全部购房款并网签备案的情况下，执行实施机构查封案涉房产，并无不当。超达置业代朱双杰偿还案涉房产的按揭款系基于其与贷款银行之间的保证合同关系，其履行的系保证责任。超达置业代朱双杰偿还按揭款后既取得了对朱双杰的追偿权，同时也取得了贷款银行本息债权的代位权，因贷款银行就案涉房产享有的抵押权，仅是优先权，此种权利是顺位权，不能排除执行。因此，超达置业代偿的按揭款可在案涉房产的拍卖款中优先支付。超达置业不可能因垫付按揭款就享有排除执行的权利。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11833元，由上诉人新郑市超达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 鲁金焕
审判员 钟晓奇
审判员 徐国庆
二〇二〇年九月十七日
书记员 刘红玉
在房屋拍卖前对房屋的权属状况、就涉案房屋是否欠付银行安揭款或开发商房款等进行调查，并优先支付房屋银行贷款或开发商代为垫付的贷款是各个法院当前司法实践中的主流观点和普遍做法。
在房屋拍卖前对房屋的权属状况、就涉案房屋是否欠付银行安揭款或开发商房款等进行调查，并优先支付房屋银行贷款或开发商代为垫付的贷款是各个法院当前司法实践中的主流观点和普遍做法。
