贾某与王某于2020年3月7日签订房屋买卖协议，协议约定王某将其名下位于郑州市新郑市的房屋以60万元价格出售给贾某，付款方式为一次性支付全部房款，房屋交付方式为合同生效当日将房屋全部钥匙交付贾某，房屋交付后，王某在三个月内协助贾某办理过户手续。王某分别于2020年2月23日、2020年3月7日、2020年7月29日向贾某出具收据，收到贾某购房定金1万元、购房款50万元、9万元，共计60万元。2021年2月5日新郑某物业公司出具的居住证明显示，贾某自2020年7月份在涉案房屋居住至今，贾某提交了物业公司向其出具的2020年4月份到2021年4月份期间的物业费收据及这期间的水电缴费记录。涉案房屋的权利人为王某，房屋所有权证登记日期为2020年6月11日。房屋未办理过户的原因，王某、贾某一致认为是王某在外地做生意没有回来。
另，王某与孙某民间借贷纠纷一案，判决生效后，立案执行，执行过程中，法院于2020年9月份查封了涉案房屋，并拟评估拍卖，贾某向法院提出执行异议，法院于2020年12月份做出执行裁定书，裁定驳回贾某提出的执行异议，贾某不服提起本案执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定，“ 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中贾某提交的与王某的于2020年3月7日签订的房屋买卖协议、相关支付房款证据能够证明贾某在法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并且实际占有涉案房屋，关于房屋未过户的原因，现有证据及当事人的陈述，不能证明未办理过户的全部原因系贾某自身造成，综上，本案情形符合上述能够排除执行的规定，应当停止对涉案房屋的执行。
由本案可知，购房人购买的房屋未及时办理房屋过户手续，被法院查封后，是可以排除执行的，但是需要满足一定条件。由此提醒二手房交易中的购房人，在签订合法有效的房屋买卖合同后，要及时占有房屋，支付房屋价款，保存物业费、水电费的缴费凭证、转款记录等。当然，交易风险最低的方式还是及时地办理房屋过户手续。
