2010年，李某与管理公司签订《委托租赁管理合同书》一份，合同约定：1. 李某将位于武汉市洪山区某楼盘14号酒店公寓委托管理公司进行统一租赁运营管理。委托租赁期限为7年，从2011年8月1 日起至2018年10月31 日止。2.未按时向李某付委托租赁基本租金收益的应按日向李某支付逾期付款违约金。如逾期6个月仍未支付基本租金的，李某有权单方要求解除合同，管理公司同意按其上一年度所支付的所有租金为标准向李某支付违约金。由于不可抗力的原因，导致本合同不能正常履行或造成双方损失的，双方互不承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2018年10月31日合同到期后，双方就案涉房屋签订了《补充协议书》一份，约定李某继续将案涉房屋交给管理公司进行酒店经营，租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止，租金为税前3573.83元/月。支付方式为每个日历月28日前支付当月租金，其中3月至7月、9月至11月的租金如延迟3个工作日未付，则从第4个工作日起管理公司要承担逾期支付违约金；1月、2月、8 月、12月的租金如延迟7个工作日未付，则从第8个工作日起管理公司要承担违约金。违约金计算方式为：每日按应付月租金的1%计算。
上述合同及协议书签订后，管理公司向李某付清了2020年以前的租金。2020年1月1日以后，管理公司按照2000元每月的标准向李某支付了共计13278.23元。后李某诉至一审法院，要求管理公司：1.按合同约定支付房屋租金32164.47元及违约金。2.继续按合同履约到合同终止。3.支付本次诉讼费。
湖北省武汉市洪山区人民法院经审理认为：李某、管理公司签订的《委托租赁管理合同书》和《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认为，案涉合同及协议中管理公司的主要权利为承租使用案涉房屋并从中获取收益，管理公司的主要合同义务为每月按照某一固定数字向李某支付基本租金，李某的主要权利为收取基本租金，李某的主要义务为向管理公司提供合同约定的房屋，该事实表明：双方的合同关系本质上仍为房屋租赁合同关系，案涉《补充协议书》租金的标准进一步予以了明确。综上所述，湖北省武汉市洪山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一管理公司于本判决生效之日起十日内向李某支付租金13275.33元；
二管理公司于本判决生效之日起十日内向李某支付违约金3982.6元；
三管理公司继续按其与李某于2018年签订的《补充协议书》约定的租金标准履行与李某之间的房屋租赁合同；
四驳回李某的其他诉讼请求。
被告管理公司不服一审判决，提出上诉。
湖北省武汉市中级人民法院经审理认为：关于合同性质问题。管理公司认为其与李某之间是委托合同关系，但无法提供有效的证据予以证实。双方合同名称中虽然有“委托”字样，但内容为约定租赁标的、租金标准、租赁期限等，李某与管理公司签订的《补充协议书》,亦是对续租事宜进行的新约定。从合同的权利义务方面考察确认双方构成租赁合同关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，如下判决：
驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点是案涉《委托租赁管理合同书》的性质认定问题。随着市场经济的发展，个人购买商业性地产进行投资的情况越来越普遍。业主购买综合性商业体中的商业地产后，为形成规模经营，常常会出现由商业运营公司统一与个体业主签订合同，再统一对外招租的情况。实践中，商业运营公司与业主签订的协议名称各不相同，有委托管理、委托运营、委托租赁管理等，对于此类协议应认定为租赁合同还是委托合同，不同的认定将导致不同的法律后果。若认定为委托合同，则受托人商业运营公司应根据实际情况转交委托事务过程中取得的财产收益，并享有合同任意解除权；若认定为租赁合同，则承租人商业运营公司不论物业是否对外招租成功，均应支付租金，且不享有合同任意解除权，商业运营公司只有在出现约定解除或者法定解除事由后，当事人方可解除合同。
《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定："委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第七百零三条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”仅从文义上看，两个合同标的、权利义务迥异，似乎极易区分，但当合同约定的事项为“委托对外出租”时，是应认定为属于委托合同还是租赁合同，极易混淆。 司法实践中，应结合合同的具体条款、双方的履行情况，从以下几个维度分析： 1.双方权利义务的内容。如果合同约定业主的主要权利是收取租金，主要义务是提供适合的房屋；商业运营公司的主要权利是使用或转租他人使用房屋，义务是支付固定金额的租金，则应认定为属于租赁合同。如果合同约定业主的主要权利是根据市场情况收取租金收益，主要义务是提供适合的房屋并支付委托报酬；商业运营公司的主要权利是收取委托报酬，主要义务是对外出租、举行招商、广告宣传、物业管理、如实报告房屋现状并根据市场转交实际承租人的租金，则应认定为属于委托合同。2.财产收益的支付。《中华人民共和国民法典》第九百二十七条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”因此，如果商业运营公司将房屋实际租金收入全部转交业主，自己收取固定数额、固定比例委托报酬，或者完全无偿，则应认定属于委托合同。如果商业运营公司向业主支付相对固定数额的租金或使用费，自己收取超额部分的收益，即转租的租金差价，则应认定为租赁合同。3.责任的承担。租赁合同中承租人的责任承担主要在提前解除合同或逾期支付租金上；委托合同中，受托人的责任承担主要在于因自身过错造成委托人损失上。因此，如果合同中约定的违约责任主要内容是无法及时交付租金或房屋使用费的，应认定为属于租赁合同，约定的是因运营公司无法完成对外招租、未合理管理物业，造成业主损失予以赔偿的，应认定为属于委托合同。4.合同的履行期限。租赁合同一般约定明确的租赁年限，委托合同则约定委托的具体时间，或只约定处理特定事项而不约定具体的时间，因此合同约定的履行期限也是区分两种合同的重要因素。
在具体的案件审判中，可综合考量以上因素确定涉案合同性质，继而判决双方应承担的责任。具体到本案，首先,李某与管理公司签订的《委托租赁管理合同书》和《补充协议书》中，管理公司的主要权利为承租使用案涉房屋并从中获取收益，主要合同义务为每月按照固定数字向李某支付基本租金；李某的主要权利为收取基本租金，主要义务为向管理公司提供房屋。《补充协议书》对双方的租金标准进一步明确。其次，双方合同中约定的违约责任主要在于逾期支付租金的责任。再次，管理公司的收益并非李某给其的具体委托报酬，而是转租后的租金差价。最后，《委托租赁管理合同书》和《补充协议书》以明确的年度为履行期间，而非完成某项委托事项的时间。因此，综合以上因素李某与管理公司签订的合同虽名为“委托租赁管理”合同，实际仍是租赁合同。
