如何防止出卖人一房二卖

民法典二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

预告登记制度是对将来发生不动产物权设立或变动为目的的债权请求权的登记，预告登记后，物权并不产生设立或变动的法律效果，而是通过对相对人向第三人处分预告登记标的物的限制，使得该债权请求权的实现得到充分保护。

随着我国社会经济的发展近年来房屋买卖已成人们生活中的非常普遍的一项经济活动，但在房屋买卖过程中，因利益的驱使出卖人临时涨价或另找买家等违约情形，为避免出卖人一房二卖使自己购房目的落空，买房人可以在签订商品房买卖合同时约定对购买的房屋进行预告登记。通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认出卖人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。

申请预告登记后出卖人无法再将房屋出卖于第三人，第三人也不能依据善意取得制度取得房屋。