- 发布时间：2022.03.18
本案中，集资参与人要求就集资发起人的房产拍卖变卖所得价款进行退赔，但是债权人对集资发起人（借款人）的债权以该房产办理抵押登记。案件涉及的法律争议问题主要集中在以下两个方面：
（1）抵押权与刑事追赃如何协调；
（2）债权人是否善意取得抵押权。
一、抵押权与刑事追赃如何协调
本案中，借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，需要进行刑事退赔，其还对外举债，并为债权人办理抵押登记，涉及抵押优先受偿权能否对抗犯罪所得的追缴程序。
《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（法释〔2014〕13号）第十一条规定：“被执行人将刑事裁判认定为赃款赃物的涉案财物用于清偿债务、转让或者设置其他权利负担，具有下列情形之一的，人民法院应予追缴：（一）第三人明知是涉案财物而接受的；（二）第三人无偿或者以明显低于市场的价格取得涉案财物的；（三）第三人通过非法债务清偿或者违法犯罪活动取得涉案财物的；（四）第三人通过其他恶意方式取得涉案财物的。第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。作为原所有人的被害人对该涉案财物主张权利的，人民法院应当告知其通过诉讼程序处理。”该规定明确了善意取得可以对抗追缴的原则。
根据该规定，无论本案中债务人是否构成犯罪，只要债权人系善意第三人，就不影响抵押担保物权的效力，债权人仍然可以向法院主张行使抵押担保权，且不以刑事案件的审理结果为依据，也不受刑事案件审理的影响。
《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条规定：“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产。债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第（一）项规定的医疗费用受偿后，予以支持。”
根据该规定，抵押担保等优先受偿权的执行顺位优于退赔被害人的损失。因此，即使本案债务人实施集资诈骗犯罪，债权人主张优先权，也应当优先执行债权人的抵押担保权。
因此，导出第二个争议点，即债权人的抵押权是否系善意取得。
二、不动产抵押担保物权善意取得的认定
《民法典》第311条规定了不动产所有权善意取得的要件：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
根据该规定，他物权包括抵押权也可以适用善意取得制度。故在认定善意取得中，核心要素系判断第三人是否属于善意、有偿取得抵押权。
《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
根据该规定，民法典对不动产采取登记生效主义，依不动产部门登记簿记载的权利人即为产权所有人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十五条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十六条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
根据上述规定，善意的认定标准即抵押权人不知抵押人系无权处分、支付合理对价、信赖不动产登记的权利外观尽到了注意义务，且无重大过失。
本案中，债权人与借款人签订借款合同、办理抵押登记的时间在刑事案发前，没有证据证明债权人明知案涉房产是借款人使用于非法所得购置的房产，也没有证据证明该房产权利外观存在其他重大瑕疵；债权人支付借款可认定其支付了合理对价，在此可推断债权人属于善意第三人。在债权到期后，抵押人不能清偿债务的，债权人可以向法院起诉主张行使抵押担保权。
总结：
债权人实现抵押担保权，待债务清偿后，有结余的，将结余部分作为债务人涉嫌犯罪案的赃款，移送有管辖权的司法机关，退赔被害人的损失。
