当事人约定租赁合同期限超过20年，到期后自动续租20年有效么？

租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过 20年。

对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限 20 年，到期后自动续租20年，对于 “到期后自动续租20 年”的约定应认定无效。

其理由是：

首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。最后，当事人租赁合同约定租赁期限 20 年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同，但新的定期租赁仍须受 20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期 20 年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。