- 发布时间：2022.03.03
引：
根据《民法典》第四百五十六条之规定：“同一动产上，已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”尽管留置权具有优先地位，但是一般认为只有特定的几种法律关系能够设立留置权，如加工承揽合同承揽人对定作人原材料的留置，保管合同和仓储合同的保管人、仓储人对所保管的动产的留置等。
那么，租赁合同纠纷中，承租人到期不履行交租义务，出租人为保障出租收益的完整，其能否拒绝返还承租方财物，主张对承租方遗留在房屋中的动产享有留置权？
基本案情：
2017年10月1日，出租人A将其名下的空置场地出租给承租人B用于暂存货物。根据租赁合同约定，租金100000元/半年，支付方式为先用后付，每半年最后一个月月中应支付当期租金。
2018年10月15日，承租人B因经营困难，未按时支付当期租金，在出租人A宽限后承租人B仍未能按期补足租金。2018年11月15日，出租人A以承租人B违约为由封锁了租赁场地，并扣押了承租人B在租赁场地内的加工设备及原材料。
2020年2月22日，出租人A以承租人B未缴纳租金系根本违约为由向法院提起诉讼，请求判决承租人B承担违约责任，并确认出租人A对租赁房屋内的财物享有留置权，目前案件仍在审理过程。
法律分析：
根据《民法典》第四百四十七条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”第四百四十八条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。”该法律条款所包含的要件：
一、双方有债权债务关系，且债务已届清偿期，但是债务人未清偿
具体到本案，出租方与承租方存在合法的场地租赁合同关系，承租方应当按照合同约定向出租方支付约定的租金，但是承租方拖欠2018年4月至10月间的租金已经达到了相应的期限。因此，该项构成要件已经成就。
二、债权人合法占有债务人动产
具体到本案，双方签订的合同系场地（房屋）租赁合同，房屋租赁合同的主要法律关系为出租人将相应房屋、场地、设施交付承租人使用，借此取得租金收益。本质上，租赁合同关系就是出租人通过折损自己对相关动产、不动产的本权（所有权），约束自己对房屋的占有权能和使用权能来实现收益权能。
此外，根据《民法典》第四百五十八条之规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；”该租赁合同约定的，可以基于合同关系产生实际占有的恰恰是承租人，出租人则相应不再占有该房屋、场地，更不会对该房屋、场地内的动产有权占有。房屋租赁合同中的出租人（债权人）不具备合法占有承租人（债务人）动产的法律基础。因此，该项构成要件不能成就。
三、债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系
双方签订租赁合同，成立租赁法律关系，承租方负有按期支付租金、出租方负有保障承租方顺利行使使用权的义务。《民法典》第四百四十九条规定：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。”该条款明确规定当事人约定可以排除留置权，但是，法律并没有相关规定当事人可以约定留置权的设立，作为法定担保物权之一的留置权，司法实践一般否认可以意定设立留置权。司法实践中，如果通过设立动产抵押、动产质权，或仅在合同中约定以租赁场地中的相关动产担保租金的支付的，该约定一般会得到法院的支持。
具体到本案中，该租赁合同并没有特别约定，也没有其他证据证明承租人放置在租赁场地中的财务属于租赁关系的担保财产。因此，该项构成要件不能成就。
四、是否属于商事留置
具体到本案中，该租赁合同的出租人、承租人均为自然人，不属于商事留置。
结论：
房屋租赁关系中，承租人未支付租金，合同未约定以房屋内动产担保或其他情况下，出租人对承租方在房屋内的动产不享有留置权。
