- 发布时间：2022.05.09
案件基本情况
2019年12月6日，原告通过淮安紫荆花房地产有限公司与被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：被告将其购买的位于淮安市转让给原告，价格为1020000元，签订合同当天原告向被告支付定金120000元，于2019年12月9日再向被告支付720000元，其余180000元预留在中介公司，于房屋过户后由中介公司支付给被告；如有一方不履行合同义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用；守约方可以要求违约方赔偿守约方己支付居间方的佣金费用。被告当天向原告出具《承诺书》保证房屋无其他抵押、保全、查封等不良状况，可以正常买卖及过户，如因房屋产权方面问题导致合同无法履行，愿意承担全部违约责任。2019年12月9日，被告再次向原告作出书面承诺。因房屋当时属于期房，不符合交付及办理权属变更登记条件，故在原告按合同约定支付了全部购房款及中介佣金后，被告将该房屋的《商品房买卖合同》及发票等原件全部移交给原告。然而，该房屋目前虽己具备交付及办产权证条件，但因被告自身债务纠纷导致房屋被法院查封，被告不能按合同约定履行向原告交付房屋及配合办理房屋产权证过户登记到原告名下的义务，导致原告无法实现合同目的，被告构成严重违约，应承担全部的违约责任。
案例分析
就本案而言，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《淮安市存量房屋买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，被告与淮安峰景置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定交付期限为2021年3月31日前。因被告未及时办理交房手续以及案涉房屋因被告其他涉诉纠纷，至今仍然处于被人民法院查封执行状态，导致原告不能实现合同目，故法院支持原告主张解除原、被告之间签订的《淮安市存量房屋买卖合同》，并由被告返还购房款840000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，原、被告在签订案涉房屋买卖合同时约定，任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。法院支持原告季然向被告曹亚文支付违约金204000元（房屋总价款1020000元×20％）的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原、被告约定“守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用”，故法院支持原告主张请求判决被告支付律师代理费3000元的诉讼请求。
法条
第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。（现民法典第一百一十九条）
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（现民法典第五百零九条）
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。（现民法典第五百六十三条）
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（现民法典第五百八十三条）
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。（现民法典第五百八十八条）
——《中华人民共和国合同法》
